Sessie: wonen aan de Costa

deelnemers sessies

De provincie Málaga is geliefd bij mensen van allerlei nationaliteiten. Niet alleen voor vakanties maar ook om te wonen. De crisis op de huizenmarkt ligt ons allen nog vers in het geheugen en we vroegen ons af of er sindsdien iets veranderd is. Wat zijn de trends op de woningmarkt tegenwoordig? We gingen om tafel zitten met diverse specialisten op woongebied voor een goed gesprek.

Tekst & foto’s: Maria Kupers

Gespreksleider Marjan Schut begint meteen met de belangrijkste vraag: wat zijn de veranderingen op de woningmarkt sinds de crisis? Eduard Megens van Megens Real Estate merkt dat er meer belangstelling is voor bestaande huizen. “Klanten willen niet jaren wachten op een nieuwbouwhuis. Desnoods gaan ze het verbouwen zodat het volledig naar hun smaak is.” Zijn Belgische collega Caroline Laureys van Marbella Maison ziet bij haar klanten juist wel een voorkeur voor nieuwbouw, die huizen zijn over het algemeen veel moderner. Misschien zit het verschil in de nationaliteit, hoewel beide makelaars zich richten op het Nederlandstalig publiek heeft Caroline meer Belgische klanten en Eduard voornamelijk Nederlanders.

Saskia Gartsen, commercieel medewerker van Banco Sabadell geeft aan dat voor nieuwbouwwoningen het verkrijgen van een hypotheek gecompliceerder is. “Je kunt sowieso maar 70% van de waarde krijgen en dan pas bij oplevering van de woning. Voor de aanbetalingen moet de klant zelf het geld beschikbaar stellen. En er kan pas een hypotheekgoedkeuring gegeven worden 4 maanden voor de overdracht. Voor eigen bouwprojecten (bouwhypotheek) kan maar tussen 50 en 70% gefinancierd worden en daar zit de grond niet bij. “Niet alle kopers hebben overigens een hypotheek nodig, volgens Eduard en Caroline betaalt de helft van de kopers het huis in een keer. Meteen ontstaat er een levendig gesprek over het feit dat veel mensen nog steeds denken dat ze een huis met cash geld kunnen betalen. Die tijd is allang voorbij maar ook Frank van Krimpen van Bouwbedrijf Ned Piramide krijgt nog regelmatig de vraag of er contant betaald kan worden. “Laatst nog vroeg iemand me of ik een villa wilde bouwen, zonder BTW. Wat denkt iemand dan, dat er ineens een kast van een huis op een stuk grond kan staan zonder dat iemand om papieren vraagt?”

Geen nieuwe crisis meer. Of toch wel?
Na het instorten van de woningmarkt zijn de prijzen weer gestegen. In de eerste jaren ging dat vrij hard maar sinds 2015 is er sprake van een stabiele lichte jaarlijkse stijging. De zogenaamde cowboys die als makelaar en aannemer werken beginnen dan ook weer op te duiken. Waar de tafelgenoten zich echter meer zorgen over maken zijn de Brexit, de verhuur en het gebrek aan infrastructuur. Veel Britten zullen hier niet meer kunnen leven van hun pensioen en genoodzaakt zijn hun huis te verkopen om weer terug te gaan. Aangezien de vraag naar woningen hoog blijft verwacht niemand dat de prijzen zullen kelderen. Maar wat precies de effecten gaan zien daar durft niemand uitspraken over te doen.

Als Marjan vraagt of er veel mensen zijn die een huis kopen om het vervolgens te verhuren en wat zij van die trend vinden gaat er een collectieve zucht op. Nicole Meinesz is technisch architect en behalve dat ze nieuw- en verbouwprojecten begeleidt, regelt ze ook de papieren voor de Vivienda Turística. “Mensen krijgen dollartekens in hun ogen als ze aan Airbnb denken. Maar ze vergeten dan voor het gemak even dat hun huis wel aan de eisen van Turismo Andaluz moet voldoen. In elke kamer moet bijvoorbeeld airco zijn en je moet toeristische informatie aan de gast verstrekken. Onlangs kreeg iemand een boete van 18.000€ omdat er geen brochures lagen. De procedure om je te registreren is bij iedere gemeente verschillend, ik merk dat men je graag van het kastje naar de muur stuurt want gemeentes staan niet te springen om nog meer vakantiewoningen.” Frank van Krimpen snapt dat wel: “de gewone Spanjaard kan niets meer huren, de prijzen zijn te hoog. En waarom zou een eigenaar genoegen nemen met 1.000 euro per maand als hij dat ook per week kan krijgen? Het verziekt de huurmarkt echter wel.” De algemene conclusie is dat mensen die een huis kopen voor een bedrag van ongeveer 200.000 euro dat doen voor de huur, de duurdere woningen zijn meestal voor eigen gebruik, al dan niet als vakantiewoning.

Overbevolking
Er wordt nog steeds gebouwd en wie weet komen er straks weer veel huizen vrij als de Britten massaal gaan verkopen dus aan woonruimte zal voorlopig geen gebrek zijn. Eduard vraagt zich echter af of het punt niet bereikt is dat er simpelweg te veel mensen aan de Costa del Sol zijn. “Niet alleen tijdens de zomer is het overal erg druk, dan is het nog logisch dat je in files moet staan en nergens kunt parkeren. De hele infrastructuur is niet berust op de grote hoeveelheid mensen die hier het hele jaar door al wonen. Dan heb ik het niet alleen over de wegen, ook de riolering, het ophalen van vuil en de watervoorziening zijn hier niet op berekend en dat merk je.” Caroline merkt op dat het gebied tussen Torremolinos en Marbella nu zo vol is en de vraag naar woningen blijkbaar nog zo groot dat er inmiddels tot aan Algeciras volop gebouwd wordt.


Interieur sluitpost
Didier Dewyn van Acoola Living heeft over het algemeen te maken met mensen die hun huis en terras willen inrichten omdat ze er zelf willen wonen. “Als je veel geld uitgeeft aan je woning wil je ook dat het interieur naar je zin is. Wij worden daarom vaak al tijdens de bouw of verbouw ingeschakeld zodat alles goed op elkaar afgestemd is. Mensen die hun huis willen verhuren kiezen vaak voor de basiselementen van kwaliteit en de details worden goedkoop op de kop getikt.” Frank en Nicole kennen zelfs mensen die twee sets meubels hebben. De duurdere van hun eigen smaak gaat dan achter slot en grendel zodra er huurders komen.  Beiden houden tijdens het bouwproces al rekening met het interieur. “Ik zeg klanten bijvoorbeeld dat ze moeten gaan kijken naar zonneschermen zodat we daar de benodigde ruimte voor vrij kunnen houden. Wat ik dan zo jammer vind is dat mensen dan gaan bezuinigen. Heb je een prachtig huis en dan maak je het af van dingen uit de bouwmarkt. Die je dan na een paar jaar weer moet vervangen” aldus Frank. Didier merkt ook dat het interieur vaak de sluitpost is op de begroting en ook vaak het slachtoffer is van budgetoverschrijdingen tijdens de bouw. “We kunnen voor elk budget een interieur samenstellen. Mensen denken vaak dat alles design en duur is maar door te combineren kun je een mooi resultaat boeken. Als het gaat om duurdere elementen raad ik mensen altijd aan het dan in fases te doen, zo krijg je geen spijt van je goedkope aankopen en heb je toch wat je wilt.”

Eigen taal eerst
Iedereen aan tafel spreekt vloeiend Spaans en ook een of meerdere andere talen. Maar ondanks dat richten ze zich toch op de Nederlandstalige markt. Simpelweg omdat Nederlanders en Belgen graag in hun eigen taal te woord gestaan worden en zeker als het gaat om zaken die met wonen te maken hebben. Saskia merkt dat veel mensen niet snappen dat de dingen hier anders gaan, niet beter of slechter dan in hun thuisland. “In Nederland of België krijg je bij je geboorte al een burgerservicenummer en sta je overal ingeschreven. Dat moet hier allemaal nog geregeld worden en dat kost tijd. Dat zou in Nederland of België net zo zijn.”

Niet alleen de taal is belangrijk, het feit dat je de cultuur kent is vaak van doorslaggevend belang. Nederlanders en Belgen zijn gewend dat afspraken nagekomen worden en dat er netjes gewerkt wordt. Nicole werkte vroeger alleen met Spanjaarden maar schakelt nu bedrijven van buitenlanders van verschillende nationaliteiten in. “Ik moet weten dat ze begrijpen wat er verwacht wordt en hun afspraken nakomen. Per slot van rekening ben ik degene die het aan de klant moet uitleggen als er ergens iets fout gaat.” Didier werkt alleen met Spaanse aannemers waar hij al jarenlang een goede band mee heeft. “Ze moeten wel de mentaliteit begrijpen, dat werkt het prettigst voor iedereen.” Frank heeft Spanjaarden in dienst, hij heeft in het verleden wel met Nederlandse bouwvakkers gewerkt maar dat beviel totaal niet. “Mijn werknemers krijgen allemaal wel een spoedcursus ‘omgaan met buitenlanders’ zodat alles zo vlekkeloos mogelijk verloopt.”

De toekomst
Tegen het einde van de bijeenkomst zijn we benieuwd hoe de toekomst op de huizenmarkt er uit zal zien. Niemand van de deelnemers denkt dat er weer een vastgoedbubbel zal ontstaan. Er zijn veel meer regels en daar is vrijwel niemand van de deelnemers blij mee omdat ze processen vertragen. Maar die regels zorgen er wél voor dat huizen nu van betere kwaliteit zijn. Buiten dat ligt er al een tijdje een plan bij de Junta de Andalucía om een register voor makelaars op te stellen. Dat zou de cowboys van de markt moeten weren en dus ook voor een betere service moeten zorgen.

Kwaliteit is het sleutelwoord waarmee de Costa del Sol zal kunnen overleven. Niet alleen kwaliteit op het gebied van woningen maar ook die van de leefomgeving. De belangstelling voor domotica (elektronische communicatie tussen allerlei elektrische toepassingen in de woning en woonomgeving ten behoeve van bewoners en dienstverlener) zal in de toekomst alleen nog maar verder toenemen. Mensen die niet voor deze wat duurdere variant van het automatiseren van processen rondom huis kiezen zullen steeds vaker apparaten die via een app te bedienen aanschaffen. Kortom, alles om het woongemak te vergroten.

De Costa del Sol zal ook in de toekomst veel toeristen en nieuwe inwoners blijven trekken. Het prettige klimaat en de goede vliegverbindingen met de rest van Europa staan daar garant voor. Didier, Caroline, Nicole, Frank, Eduard en Saskia zien de toekomst op de huizenmarkt dan ook vol vertrouwen tegemoet.