Als inwoner van Spanje heb je te maken met Spaanse wetten en regelgeving. Die is vaak anders dan in Nederland of België en met een beetje pech kom je daar pas achter als je ergens een boete voor hebt ontvangen. Dit jaar behandelen we diverse thema’s waar je als resident mee te maken kunt krijgen zodat je in ieder geval op de hoogte bent van hoe de zaken hier in elkaar steken. In deze editie gaan we in op de verhuur van je woning: aan welke regels moet je voldoen, wat moet je opgeven aan de belasting en op welke hulp van de overheid kun je rekenen? We vroegen het aan Wim Lamers van Welex Advocaten en Economen.
Tekst: Wim Lamers & Maria Kupers
Een tweede huis als een bron van inkomsten is volgens veel mensen de beste manier om je financiële toekomst veilig te stellen. Verhuren kan interessant zijn maar hoe pak je dat aan? Ga je voor de toeristen of kies je toch liever iemand die voor langere tijd je huis huurt? Beide opties vereisen een totaal andere aanpak en hebben andere gevolgen, niet alleen voor je financiën en je eventuele kosten aan onderhoud en schoonmaak maar ook voor de sociale samenhang in je wijk of gemeente. Het laatste punt is een puur persoonlijke keuze maar als je bijvoorbeeld van plan bent om in de toekomst in het appartement dat je nu via Airbnb verhuurt te gaan wonen kan het van belang zijn te overwegen of je dan in een woonwijk of een vakantiewijk wilt wonen.
De vakantiewoning
Als je ervoor kiest je woning aan toeristen te verhuren heb je de garantie dat ze na een paar dagen of weken weer vertrokken zijn. Geen gedoe met achterstallige huur of huurders die het pand niet willen verlaten terwijl jij probeert het te verkopen. Bovendien is de kans dat je per maand meer verdient veel groter, je kunt in sommige gevallen voor een week hetzelfde huurbedrag vragen als voor een maand aan een vaste huurder. Dat zijn positieve punten. Maar voor je je huis via internet te huur aanbiedt moet je wel een paar dingen regelen.
De Junta de AndalucÃa verplicht eigenaren die hun woning als vakantiewoning aanbieden zich te registreren in het Registro de Turismo de AndalucÃa (R.T.A.). En dat is nogal een klus. Je woning moet voldoen aan diverse regels: zo moet er airconditioning in alle kamers zijn, de licentie van eerste bewoning moet voorhanden zijn en een EHBO kistje, klachtenboek, de handleidingen van alle elektronische apparaten moeten allemaal ter beschikking van de gast gesteld worden.
Als je dan eindelijk ingeschreven staat bij het Registro de Turismo de AndalucÃa (niet doen levert een boete van duizenden euro’s op), kun je je woning op diverse internetplatforms publiceren. De inkomsten moeten vervolgens opgegeven worden aan de belastingdienst. Daar is inmiddels een speciale post voor op het aangifteformulier. Als je per jaar huurinkomsten hebt betaal je 19% (in geval dat u fiscaal resident bent in E.U). Je kunt echter ook de onderhoudskosten van de belasting aftrekken.
Verhuur voor de lange termijn
Je kunt er natuurlijk ook voor kiezen om je huis voor langere tijd te verhuren. Dat betekent onder andere dat je niet elke week de lakens hoeft te wassen of een welkomstpakketje klaar te zetten. Bovendien heb je meer financiële zekerheid, je bent niet afhankelijk van de trends in het toerisme. Net als bij de verhuur aan toeristen bestaan er ook voldoende horrorverhalen over vaste huurders maar over het algemeen zorgen die beter voor hun woonomgeving. Er zijn verschillende opties voor het opstellen van een huurcontract, een aantal van de clausules zijn verplicht volgens de huurwet.
Je kunt nog steeds de huurprijs zelf bepalen, de maximale hoogte van de borg (twee maanden) en de termijn voor het opzeggen van het contract (30 dagen) zijn vastgelegd in de huurwet. In die wet zijn de rechten van de huurder zeer goed beschermd maar dat betekent niet dat je als verhuurder aan de goden overgeleverd bent. Als er sprake is van achterstallige betalingen van huur en andere servicebedragen die in het contract zijn vastgelegd kun je een uitzettingsprocedure beginnen.
Als eigenaar van de woning word je geacht zelf het onderhoud en reparaties voor je rekening te nemen die nodig zijn maar die niet veroorzaakt zijn door het gewoon gebruik van de woning. Ondanks dat het wat gedoe is om energie- en watercontracten op een andere naam te zetten kun je problemen voorkomen door deze zelf door de huurder te laten regelen. Maar ook als verhuurder ben je verplicht de huurinkomsten op te geven. Je betaalt hier als niet fiscaal resident in Spanje 19% belasting over. Onderhoudskosten van de woning kunnen ook hier weer van worden afgetrokken.
Toeristen of residenten?
Waar je uiteindelijk ook voor kiest, het verhuren van je huis kan zeker een financieel interessante optie zijn. De informatie in dit artikel is slechts een samenvatting van de uitgebreide regelgeving op het gebied van de huurmarkt. Voor individueel advies raden we aan contact op te nemen met een expert.
