Hij zat tegenover me aan tafel.
Ervaren investeerder. Al meerdere projecten gedaan aan de Costa del Sol.
Plan lag klaar. Rekenblad ook. “Het rendement klopt,” zei hij. “Zoals altijd.”
En toch moest ik hem teleurstellen. “Neen, je rendement klopt niet”.
Want wat hij niet had meegenomen in zijn berekening, zijn de nieuwe spelregels die vanaf 1 januari 2026 ingingen in Andalusië.
Tot voor kort was het eenvoudig. Kocht je als professional een woning met de bedoeling om door te verkopen, dan betaalde je(onder bepaalde voorwaarden) 2% overdrachtsbelasting. Ongeacht de aankoopprijs. En je had vijf jaar de tijd om te verkopen. Dat verhaal is verranderd.
Ik leg hem uit dat, ten eerste, het verlaagde tarief straks alleen nog geldt tot €500.000, inclusief zwembad, pool house, guest room en berging. Zijn project zat daar ver boven.
Gevolg? 7% belasting bij aankoop. Meteen.
En dan komt het tweede punt.
Waar hij rekende op vijf jaar ademruimte, blijven er nog twee jaar over om het pand te renoveren en opnieuw te verkopen. Twee jaar. Voor wie hier al eens verbouwd heeft, klinkt dat ineens een stuk minder comfortabel.Vergunningen. Aannemers. Onvoorziene vertragingen.
Het zijn geen uitzonderingen, het is de praktijk.
Ik Ik zag het kwartje vallen. De marge voor fouten verdwijnt.
Wie vandaag investeert in Andalusië moet strakker rekenen, sneller schakelen en vooral: weten waaraan je begint. Ik verwacht dan ook dat de renovatiemarkt professioneler gaat worden want kopen, flippen en verkopen binnen 2 jaar, betekent een strakke projectcoördinatie en een geöliede verkoopmachine
Wie dat kan, vindt ook in 2026 nog kansen. Vastgoed in Spanje vraagt geen sprongen in het diepe, maar wel kennis van zaken. En laat ik nu heel goed zijn in alle advies over deze zaken. En dat maak het verschil tussen gokken en bewust investeren.
PS Do not worry. Kocht jij een project voor renovatie en doorverkoop voor 31 december 2025 dan geldt dit niet voor jou. Jij mag je “oude Excel redementstabel” nog gebruiken!
