Privé contract bij aankoop huis

Stel, u koopt een woning die nog in aanbouw is. Daarvoor sluit u een koopcontract af en doet een aanbetaling waarover u ook belasting betaalt. Voordat de woning klaar is besluit u deze echter weer te verkopen. U verkoopt dan dus het recht op de woning. Daar moet echter ook belasting over betaald worden: de overdrachtsbelasting en de zegelbelasting. Hoe werkt dat?

Koper ‘X’ heeft in Andalusië een privékoopcontract getekend voor een woning in aanbouw met ontwikkelaar ‘Y’. De prijs van het huis is 300.000 euro inclusief btw. De datum van oplevering van het voltooide huis wordt geschat op 20 maanden na de ondertekening van het contract. X heeft een aanbetaling gedaan van 40.000 euro inclusief de bijbehorende btw. De koopovereenkomst staat de overdracht aan een derde partij toe, met schriftelijke toestemming van de ontwikkelaar.

Tien maanden na ondertekening van het privé verkoopcontract ontvangt X een aanbieding van ‘Z’ voor de overdracht van de rechten in het koopcontract, waarbij Z de positie van X zou overnemen. De partijen X en Z komen een prijs overeen: Z betaalt zowel het bedrag van 40.000 euro (de gedane aanbetaling) aan X én een bijkomend bedrag van 50.000 euro, de overeengekomen prijs voor de overdracht. Daarmee is het verhaal nog niet afgelopen, de belastingdienst wil hier ook nog graag een heffing over doen. Daar hebben ze een speciale rekenformule voor ontwikkeld.

Volgens artikel 17.1 van de wet die de belasting regelt, ‘wordt in geval van onroerend goed in aanbouw de belastinggrondslag gevormd door de reële waarde van het onroerend goed op het moment van de overdracht van het krediet of het recht, waarbij die niet minder kan zijn dan het bedrag van de betaalde vergoeding voor de overdracht’.

In Andalusië geldt het belastingtarief van 8% in de eerste schijf (artikel 11.1.a). In ons voorbeeld vinden we verschillende waarden die twijfel kunnen veroorzaken bij het bepalen van de belastinggrondslag voor deze belasting:

– Enerzijds is er de aanbetaling van 40.000 euro gemaakt door X bij de ondertekening van het privécontract.

– Anderzijds is er het bedrag van 50.000 euro die de partijen zijn overeengekomen voor de overdracht.

– Ten slotte is er de reële waarde van de woning op dit moment, dat wil zeggen tien maanden na het ondertekenen van de privékoopovereenkomst. De architect van de projectontwikkelaar stelt dat die waarde op dat moment, op basis van wat er inmiddels gebouwd is, 150.000 euro is.

De belastinggrondslag wordt bepaald door het hoogste bedrag van de volgende variabelen: de waarde van de constructie op het moment van de overdracht óf de prijs die daarvoor werd betaald. In ons voorbeeld is de waarde van het huis hoger dan wat er onderling betaald is dus zal Z 8% belasting moeten betalen over de 150.000 euro die de woning op dat moment waard is.

Dit voorbeeld houdt in geen enkel geval juridisch of fiscaal advies in. Elke soortgelijke situatie moet zorgvuldig per geval worden geanalyseerd waarbij altijd de betreffende belastingkantoren moeten worden geraadpleegd.

Geef als eerste een reactie

Geef een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*


U bent toch geen spambot? * Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.